פסק-דין בתיק ת"א 2178/05

עניינן של התובענות שלפני בהסכם שכירות, אשר במסגרתו הושכר לתובעת שטח קרקע בעיר חדרה להקמת ולהפעלת תחנת דלק.

לטענת התובעת, היא ניאותה להתקשר בהסכם השכירות לאור מצגי הנתבעות, לפיהן בכוונתן להקים מרכז מסחרי גדול מימדים בצמוד לתחנת הדלק, אשר תבנה על ידי התובעת. בסופו של יום הקמת המרכז המסחרי לא יצאה אל הפועל ובמסגרת כתב התביעה שבת"א 2178/05 עותרת התובעת לביטול הסכם השכירות ולמתן פיצויים.

בת"א 2347/05, אשר אוחד עם התיק שבכותרת, נתבעת התובעת בגין אי תשלום דמי שכירות (בצירוף פיצוי מוסכם) בקשר עם הסכם השכירות האמור.  

1.  רקע הדברים

התובעת, סונול ישראל בע"מ (להלן: " סונול"), הינה חברה פרטית העוסקת, בין היתר, במכירה, בהפצה ובשיווק של מוצרי דלק שונים ושמנים בתחנות דלק ושירותים ברחבי הארץ.

הנתבעת 1, תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ (להלן: " תנובה"), הינה אגודה שיתופית הרשומה כדין בישראל, אשר בין עיסוקיה החזקת מקרקעין וניהולם.

הנתבעת 2, סחלב מסחר ואנרגיות בע"מ (להלן: " סחלב"), הינה חברה פרטית המאוגדת כדין בישראל.

תנובה ו סחלב הן הבעלים בחלקים שווים של המקרקעין הידועים כחלקות 52 ו-53 בגוש 10027, הממוקמים ברחוב צה"ל בשכונת אפרים בחדרה, בשטח כולל של כ- 3,896 מ"ר (להלן: " החלקות"). זכויות הבעלות של תנובה בחלקות רשומות בלשכת רישום המקרקעין ואילו לטובת סחלב רשומה הערת אזהרה מיום 16.11.99.

בתחילת שנת 1999 החל המשא ומתן לכריתתו של הסכם השכירות נשוא התובענה שלפני.

עוד קודם למשא ומתן זה, הגישה תנובה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה בקשה למתן היתר בנייה ל" הקמת מבנה לתחנת דלק, מסחר ואחסנה". היתר הבנייה ניתן ביום 11.8.99 כמבוקש והוא מתיר הקמת מבנה תחנה ו-4 חנויות בקומת הקרקע ו-11 משרדים בקומה א'. השטח המסחרי בשתי הקומות כולל כ- 2,000 מ"ר ברוטו ובו חדרי מדרגות, גנרטור, שירותים ומחסנים (ראה נספח ב'1 לתצהיר עו"ד אורה פרום מטעם סונול).  

ביום 9.12.99 נחתם הסכם השכירות נשוא התובענה, במסגרתו חכרה סונול שטח של כ- 970 מ"ר מהחלקות, לצורך הקמת והפעלת תחנת דלק וזאת לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים (ראה סעיפים 1.ב.11, 2.א ו- 6 להסכם, אשר צורף כנספח ג' לתצהירה של עו"ד פרום). דמי השכירות נקבעו על סך של 90,000 ש"ח בצרוף מע"מ לכל חודש, תוך שהוסכם כי במידה והיקף מכירות הדלקים של תחנת הדלק יעלה על 450,000 ליטרים בחודש, יהיו תנובה ו סחלב זכאיות לתשלום נוסף בסך של 120 ש"ח לכל 1000 ליטר מעל הכמות הנ"ל (ראה סעיף 14 להסכם). בהסכם השכירות מפורטים תנאי התשלום, הצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן וריבית פיגורים (סעיף 14 להסכם) עוד מוסכם בו כי סונול תחויב בתשלום דמי שכירות גם אם "נטשה ו/או עזבה את המושכר קודם לגמר תקופת השכירות" (סעיף 26 (ב) להסכם). השימוש ביתרת שטח החלקות, אשר אינה מושכרת ל סונול, הוסדר בסעיף 24 להסכם, שעליו עוד יורחב בהמשך.

במהלך חודש אפריל בשנת 2000 השלימה סונול את בניית תחנת הדלק בשטח המושכר והתחנה נפתחה לקהל הרחב. נכון למועד זה טרם הוקם מרכז מסחרי בצמוד לתחנת הדלק.

ביום 17.9.03 פנתה סונול ל תנובה ול סחלב במכתב ויידעה אותן כי נתקלה בקשיים בקבלת טופס 4, אשר נדרש כתנאי לקבלת רישיון עסק, זאת משום שהיתר הבנייה המקורי כלל גם מרכז מסחרי. סונול יידעה את תנובה ו סחלב גם בדבר קיומו של חוב בגין היטל השבחה, אשר נדרש על ידי הועדה המקומית בשל המרכז המסחרי דווקא. מכתב תזכורת נוסף מטעם סונול נשלח ביום 27.11.03 (ראה נספחים ד' ו-ה' לתצהיר עו"ד פרום).

ביום 10.12.03 הודיעו תנובה ו סחלב ל סונול כי הן פועלות להסרת החוב בגין היטל ההשבחה וכי מאחר ואין בכוונתן לבנות את המרכז המסחרי, הן הגישו בקשה לפיצול היתר הבנייה והחלתו לגבי תחנת הדלק. ביום 25.12.03 נשלח מכתב נוסף ל סונול, אשר במסגרתו הודיעו תנובה ו סחלב כי פרעו את סכומי היטל ההשבחה שנדרשו מהעירייה וכן שהיתר הבנייה פוצל כמבוקש (ראה נספחים ו' ו-ז' לתצהיר עו"ד פרום).

בנקודה זו החלה תכתובת ענפה בין הצדדים, כאשר סונול טוענת להפרת התחייבותן של תנובה ו סחלב להקמת המרכז המסחרי ודורשת את הפחתת דמי השכירות עקב כך ו תנובה ו סחלב, מצדן, דוחות את הטענות מכל וכל (ראה נספחים ח'-י"ח לתצהיר עו"ד פרום).

לאחר דין ודברים כאמור, הודיעה סונול ל תנובה ו סחלב ביום 30.6.05 על ביטול הסכם השכירות ועל פינוי תחנת הדלק החל מיום 1.9.05 (ראה נספח י"ט לתצהיר עו"ד פרום).

במכתבן מיום 7.7.05 דחו תנובה ו סחלב את הודעת הביטול ודרשו מ סונול לקיים את הסכם השכירות ככתבו וכלשונו (ראה נספח כ' לתצהיר עו"ד פרום).

ביום 1.9.05 נטשה סונול את התחנה, לאחר שפרקה את כל הציוד העל קרקעי הבנוי בה וחדלה מלשלם דמי שכירות.

ביום 4.9.05 הגישה סונול את התביעה דנן וביום 9.10.05 הגישו תנובה ו סונול תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום דמי שכירות. סונול קיבלה רשות להתגונן ושתי התביעות אוחדו.